استفاده از طرح کاربری زمین:

 

اهمیت طرح جامع، که مورد استفاده قرار گرفته به همان اندازه نیز ، تابع سوء استفاده بوده است . غالبا به کارگیری یک طرح ، یک پیام ساختگی سیاسی بوده است . هر اندازه طرح کمتر به صورت خاص بیان شده باشد، امکان مطابقت دادن آن با کنترل سیاسی وجود دارد.

کاربری های موجود زمین ، به عنوان یک طرح قبول شده اند.

برای اینکه از تصمیم گیری در مورد سیاست های رشد و توسعه جلوگیری شود ،

 منطقه بندی های غیر واقعی کشاورزی یا تک خانوادگی برای ناحیه توسعه نیافته بکار گرفته شده است. این رویه های غیر مسولانه ، مصلحتهای سیاسی برای رهبران شهری با لایق بوده اند و شک زیادی را در مورد مفید بودن زمینه های اقتصادی و اجتماعی برنامه ریزی ایجاد کرده اند. این شک ها اساس درستی دارد. بیشتر برنامه ریزی ها به صورت قابل اثباتی در بهبود محیط شهری موثر نبوده اند.زمین های شهری و بورس های بازاری است.

گسترش منطقه بندی و مقررات قانونی کاربری زمین ، به عنوان جانشینی برای طرح جامع در تصمیم گیری  تغییرات در کاربری های زمین مورد سوءاستفاده قرار گرفته است.

به دلیل سستی و امتناع جوامع محلی ، در تهیه و پذیرش طرحهای بلند مدت ، برای بهسازی جامعه ، بعضی از ایالت ها به این موضوع پی برده اند که نه تنها باید این طرحها تهیه و عناصر شهری خاصی را شامل شوند بلکه مطابقت منطقه بندی با این طرحها را اجباری ساخته اند . علاوه بر کاربری زمین و اجزاء چرخشی ، اجزای جدید خاص شامل فضای باز ، حفظ و نگهداری آثار با ارزش ،کنترل سر و صدا ، امنیت زلزله و تاکید کردن مسولیت محلی برای یک تعهد  نسبت به رفاه اجتماعی و اقتصادی همه شهروندان ، یک جز مسکن است.

 

þ واحد برنامه ریزی شهری:

 

به تدریج که شهر که از نظر اندازه رشد میکند، بعضی از نواحی کیفیت های همگنی را در خود فرض می کنند که ما آن را به عنوان محله ها شناخته ایم. مردمی که به آمریکا آمدند مکررا با یکدیگر گروهایی را تشکیل می دادند که زبان مشترک خود را صحبت می کردند، عقیده و اصول مذهبی خاص خود را داشتند که از سابقه نژادی مشابه ناشی میشد.

زمانی که تعدادی از انها ثروتمند تر از بقیه شدند و از تحرک بیشتری –که توسط یک جفت اسب و کالسکه فراهم میشد – لذت بردند ، واحدهای مسکونی خود را به تپه های نزدیک حرکت دادند و محله های انحصاری ، که بر مبنای تفاوت های اجتماعی و اقتصادی بنا شده بود تشکیل دادند.

استانداردهای محیطی مختلفی  شدند  و افراد ثروتمند طرفدار این استانداردها برای حمایت از این مطبوعیت گرد هم آمدند.

بعضی از محله ها ، مشابه با زمان های قدیم ، به دلیل اجبار گسترش یافتند تا اینکه به دلیل انتخاب محلی باشد محدودیت های تعصب و زبان با فشار های اقتصادی ، غالبا ترویج

 محله هایی که از طریق تمایزات طبقه ای شناخته می شدند را اجباری میکرد.

به تدریج که فضای باز در شهرها ی در حال رشد ساخته شدند ، بعضی از محله ها قادر نبودند هویت اولیه خود را حفظ کنند. سطح اقتصادی مردمی که در داخل آن زندگی میکردند ، برای حفظ یک استاندارد فیزیکی یا سرویس های جامعه کافی نبودند . فرسایش بوجود آمد زاغه نشین ها تشکیل شدند و ساکنین نواحی که قبلا انحصاری بودند به مناطق جدیدی حرکت کردند که ماورای دسترسی این نفوذ بود . متروپل هایی که به وسیله انقلاب صنعتی ایجاد شده بودند ، یگانگی را که از شهرها ی قرون وسطایی به جای مانده بود کاملا بر باد دادند به جز برخی نواحی مسکونی انحصاری ، که از گسترش شهر صنعتی فرار کردند ، تمایزات بین محله ها به تدریج کم شد . لازم بود هویت انسانی به صحنه شهری برگردد. به دلیل به وجود آمدن عوامل مخرب اجتماعی  که شهر صنعتی را احاطه کرده بودند مددکاران اجتماعی ظهور کردند. احتمالا جنبش ایجاد محله های مسکونی به صورت جامعه ی کوچک ، که در لندن در حدود 1885 میلادی شروع شد ،اولین شناخت آگاهانه محله به عنوان یک جزء اساسی در ساختار شهر بود و به عنوان هسته ای برای برگرداندن ارزش های انسانی ،که در میان توده غیر قابل تمایز مادر شهرها ی صنعتی حل شده بود حل این ارزش ها ، سبب جدایی ساکنین شهری از یکدیگر شده است. عقاید دانشمندان اجتماعی ، در مورد موثر بودن اصل واحد همسایگی به عنوان وسیله ای برای غالب شدن بر این جدایی متفاوت است بعضی ادعا دارند که لازم است رابطه ای رو در رو ، از طریق انجمن های محله ای ایجاد شود در مقابل بعضی دیگر عقیده دارند که مردم دوستان خود را بدون توجه به فاصله پیدا خواهند کرد و مهم نیست که چه فاصله ای آنها را از هم جدا میکند. در حالیکه ممکن است با همسایگان خود تصادفی آشنا شوند یا با همسایه مجاور خود بیگانه بمانند. بعضی دیگر به این ادعا که محله ها منجر به گروه بندی مردم می شوند و به صورت غیر قابل اجتنابی سبب تمایزات طبقه ای اجباری میشود ،مخالف آنها هستند.

این عقاید متضاد یکدیگر است ، واحد همسایگی ، یا مشابه آن به عنوان وسیله ای برای تقویت یک فرم قابل شناخت در سازماندهی فیزیکی شهر لازم دانسته شده است . در یک شهر-بزرگ یا کوچک باید یک واحد قابل کارکرد از بعد انسانی وجود داشته باشد که از طریق آن الگوی شهری به یک کلیت قابل کارکرد بافته شود . از بین رفتن بعد انسانی به نواحی صنعتی و تجاری شهر اجازه داده است که از نظر اجتماعی راکد و از نظر فیزیکی سست شود همان طور که بنتون مک لی گفت: انسانها، جنگل هارا صاف و مسئله های بغرنجی را جایگزین آن کرده اند.

 

þاجرای طرح های کاربری زمین:

 

1- تامین امکانات عمومی: امکانات عمومی از طریق گسترش سرمایه گزاریهای ثابت ،برنامه ریزی و از طریق حفاظت و نگهداری یا افزایش کسب زمین های دولتی و حق عبور.

2-مقررات توسعه: مقررات منطقه بندی و تفکیک و دیگر کدهای توسعه می تواند این اطمینان را فراهم  آورد که توسعه های خصوصی با استانداردهای خاص مطابق باشد و در نواحی قرار داشته باشد که با طرح های کاربری زمین مطابقت دارد.

3- ترغیب ، رهبری و هماهنگی:

اگرچه در مقایسه با برنامه ریزی سرمایه گزاری های ثابت با مقررات توسعه غیر رسمی تر است می تواند در کسب اطمینان از اینکه ایده ها ، داده ها، نقشه ها، اطلاعات و تحقیق مربوط به رشد جامعه، بسیار موثر باشندو اینکه فرایند توسعه راه خود را به فرآیند های تصمیم گیری توسعه دهندگان خصوصی باز کند.

4-طرح کاربری زمین:

 طرح به خودی خود می تواند به طور واقعی ابزاری برای انجام سیاست ها و  توصیه ها شود ، مادامی که محسوس ، آشکار و مطابق با زمان ، به عنوان یک راهنمای مداوم برای تصمیمات خصوصی  و عمومی استفاده شود. یک راه انجام آن ، مرور ، اصلاح و بکارگیری دوباره ی طرح است . راه دیگر ، انجام یک پیوستگی مداوم بین طرح و ابزارهای اجرایی آن است.

þطرح های جامع شهری:

 

با وجود تصویب قانون تشکیل انجمن های شهر در سال1328 مدیریت شهرها عملا زیر نظر وزارت کشور انجام میگرفت. از یک سو افزایش مهاجرت به شهرها و تقاضای فزاینده برای مسکن و از سوی دیگر وجود قوانینی که به مالکان اجازه هرگونه دخل و تصرف و ساخت و ساز را در اراضی شهری می داد،                                                                            زمین و مسکن را در شهرها رواج داد. طی چنین روندی و بویژه در نبود طرح های شهری ، اراضی حاشیه شهرها به سرعت زیر ساخت و ساز ها رفتند ، بدون اینکه زیر ساخت های شهری در آنها انجام گرفته باشد.

این دوره که می توان از آن به عنوان «دوره شهرنشینی قبل از شهر سازی»نام برد مرحله توسعه شهرنشینی بی برنامه در شهرهای ایران ،بویژه در تهران و شهرهای بزرگ است. در سال 1312طرح اصلاح شبکه گذرگاهی به نام طرح تعریض معابر در تهران به اجرا در آمده و در سال 1321آیین نامه ساختمانی و دیگر قوانین و مقررات شهر سازی و اعمال مدیریت بر قسمتی از ساخت و ساز های شهری آغاز شد. با تاسیس وزارت آبادانی و مسکن در سال 1342و پیش بینی برنامه عمرانی سوم(1341-1346)تهیه طرح های جامع برای شهرهای بزرگ در دستور کار دولت قرار گرفت. هدف اصلی از تهیه طرح های جامع ، ارائه سیمای کلی و برنامه توسعه آینده آنهاست که با ملحوظ داشتن تناسبهای فیزیکی و هماهنگی با گروههای اجتماعی و عملکرد شهرها انجام میگیرد.

در این رابطه ابتدا طرح های جامع ،عوامل شش گانه تاثیر گزار بر زندگی و معیشت شهری را در نظر داشتند. که عبارتند از: عوامل طبیعی، انسانی، آمارو ارقام، اقتصادی، عوامل مربوط به محیط زندگی و اجتماعی و سرانجام قوانین و مقررات.

با مد نظر قرار دادن این عوامل تاثیر گزار بر جامعه شهری ،نخستین طرح های جامع برای هفده شهر تهیه شد که این شهرها عبارتند از تهران، بندر لنگه ، بندرعباس ، تبریز، رشت ، اهواز ، همدان، شیراز ، اصفهان ، کرج ، قزوین ، بندر انزلی ، چالوس ، نوشهر ، سربندر ، بابل و بابلسر .

این  تجربه موجب شد که تهیه طرح های جامع برای تمامی شهرها طی برنامه های عمرانی چهارم(1347-1351) و پنجم (1352-1356)در دستور کار قرار گیرد.

 

 

     

                    (برنامه ریزی شهری در ایران)

þاصطلاح برنامه ریزی:  تر جمه است از واژه انگلیسی planning که از حدود نیم قرن پیش با تاسیس سازمان برنامه به جای اصل چهار ترومن وارد زبان فارسی شده است  و مراد از آن تدوین سلسله تدابیر اجرایی و اقدامهای عملی برای رسیدن به اهداف معین در زمان تعیین شده است.

 

þتعریف برنامه ریزی:برنامه ریزی فرایند ذهنی و عملی مجموعه ای از تصمیم گیریهای سنجنده ای است که بر اساس قیودات کمی،کیفی،زمانی و مکانی شیوه دخالت انسان را در موضوعی مشخص بیان می کند.

برنامه ریزی  از این نظر فرایند ذهنی است که پشتوانه ای فکری برای تصمیم گیری  دارد

و با وجود برخورداری از چنین  پشتوانه ای تابع قیودات خاص خود است که میزان دخالت انسان را با در نظر گرفتن خصلت زیاده طلبی وی کنترل می کند.

þبرنامه ریزی از نظر دیویدف و راینر:برنامه ریزی  فرایندی برای تعیین اعمال مناسب در آینده با استفاده از رشته ای  از گزینش هاست.

کاربرد واژه "تعیین"به دو منظور است:کشف و تامین .

از آنجا که واژه "مناسب"معیاری برای داوری در باره شرایط برتر است،چنین دریافت میشود

که برنامه ریزی ،باور "هدفهای کلی"را دخالت میدهد.

منظور از (عمل)مشخص کردن  موارد ویژه فعالیت است و بنابراین با پرسش{چگونگی}مربوط ساختن اهداف نهایی و ابزار دستیابی به هدفهای ویژه رو به رو میشویم.

گزینش هایی که فرایند برنامه ریزی را تشکیل می دهند،در 3سطح انجام میگیرند:

نخست:گیزنش هدفهای نهایی و معیارها،

دوم: شناخت مجموعه ای از راههای  دستیابی  به هدف هاکه با موارد کلی از پیش تعیین شده ،سازگار است و گیزنش راه حل بهینه،

سوم:راهنمایی{چگونگی}عمل برای دستیابی به هدف های نهایی،تعیین شده است.

þبرنامه ریزی از نظر گلاسون: برنامه ریزی گونه ای شیوه اندیشیدن  در باره مسائل اجتماعی و اقتصادی است. برنامه ریزی عمدتا در راستای آینده است.به شدت با ارتباط هدف های کلی و تصمیم های گروهی،سر و کار دارد و برای کنش فراگیر در سیاست و

 برنامه ریزی می کوشد.

þبرنامه ریزی از نظر فریدمن:برنامه ریزی راهنمای تغییر در درون سیستم اجتماعی است. به طور ویژه به معنی فرایند خود-رهنمونی است که ممکن است در بردارنده رشد تغییرپذیری اجزای زیر مجموعه یک سیستم ، به کار اندازی ساختارسیستم (سیاسی،اقتصادی،اجتماعی)و نگهداشت مرزهای سیستم در زمان روند تغییر باشد.

 

þانواع برنامه ریزی:

1-برنامه ریزی بلند مدت

2- برنامه ریزی میان مدت

3-برنامه ربزی کوتاه مدت

در برنامه ریزی بلند مدت، جزئیات کار به ندرت مشخص شده و فقط چارچوبی برای کار،تعیین میشود. برنامه ریزی کوتاه مدت در چارچوب برنامه ریزی بلند مدت،باقابلیت

اجرایی بیشتر  و بهتری انجام میگیرد. برنامه ریزی میان مدت نیز در چارچوب برنامه ریزی بلند مدت و در راستای هدفهای کلی آن است. 

برنامه ریزی در رابطه با شمار هدفهای ویژه ،به 2دسته ی کلی ،تقسیم میشوند.

1-برنامه ریزی یک هدفی.

2-برنامه ریزی چند هدفی .

بدون توجه به نوع و شکل ،برنامه ریزی،اهداف یا به اصطلاح برنامه ریزی،هدف های کلی  و هدف های خاص دارد.

تمایز بین هدفهای کلی و هدفهای خاص  یانگ(young1966) انجام میگیرد:

هدفهای کلی، یک آرمان است و باید به صورت واژه ای مطلق، بیان شود (مانند بهبود استاندارد زندگی در اسکاتلند).

 

þسطوح برنامه ریزی:

 

1-برنامه ریزی در سطح ملی:این گرایش را دارد که در محتوا، به شدت اقتصادی باشد. بی گمان این مورد در انگلستان وجود دارد"هر چند که برخی از کشورها،سیستمی از برنامه ربزی فیزیکی ملی دارند. برنامه ریزی اقتصادی ملی می تواند به شکل تخصیصی کوتاه مدت، تقسیم شود که با ثابت سازی افت و خیزهای اقتصادی  و شکل نو آورانه ای  بلند مدت که با دسترسی به درجه های ویژه ای  از رشد اقتصادی،سر و کار دارد. طرح ملی انگلستان و طرح های 5ساله گوناگون فرانسه ی پس از جنگ، نمونه های از برنامه ریزی بلند مدت  هستند. این طرح ها ،چند هدفی هستند  و در اجرا،بر پایه ایدئولوژی هر کشور هستند .

 

2- برنامه ریزی در سطح محلی:در اینجا برنامه ریزی شهری و روستایی ،نقش غالبتری داشته اند  و از روشی نتیجه میشود، که بیشتر در راستای کاربری اراضی است. برنامه ریزی شهری به برنامه ریزی با جز مکانی {فضایی}یا جغرافیایی می گویندکه هدف اصلی آن،تامین ساختار مکانی فعالیت ها (یا شیوه کاربری زمین)است که از جنبه هایی، بهتر از الگوی موجود بدون برنامه ریزی است.

این برنامه ریزی ،با عنوان (برنامه ریزی فیزکی) و شاید برنامه ریزی فضایی،واژه ای دقیق تر و  بدون بار ارزشی  است.

برنامه ریزی روستایی،شناخت و آگاهی از وضعیت موجود روستاها از نظر فیزیکی،اقتصادی  اجتماعی و طبیعی است و برای برنامه ریزی به منظور بیشترین بهره برداری از منابع می کوشد.

 

3-برنامه ریزی در سطح منطقه ای:در چند دهه گذشته ،نیاز برای برنامه ریزی در سطح میانه در بسیاری از کشورها مانند انگلستان ،نیروی حرکتی به دست آورده است.سطح منطقه ای برنامه ریزی،خلا بین سطح ملی و محلی را پر می کند .

برنامه ریزی منطقه ای با ویژگی های اقتصادی و اجتماعی و با امکانات و مشکلات گوناگونی سر و کار دارد که آن را از دیگر مناطق، جدا می سازد. هنگامی که در این سطح ،با نواحی مانند شمال غربی انگلستان و ایرلند شمالیسر کار داریم،باز هم عوامل اقتصادی،از اهمیت بسیاری برخوردارند. البته،مشکلات اساسی فیزیکی،همچون ناحیه ی جنوب شرقی انگلستان نیز وجود دار د بنابراین همانگونه که پیشتر گفته شد، در این طیف باید شناسایی نقطه شکاف اقتصادی-فیزیکی در نظر گرفته شود. زیرا اجزای فیزیکی و اقتصادی ،معمولا با درجات گوناگونی در همه سطوح، وجود دارد. در واقع،در سطوح منطقه ای و زیر منطقه ای ،اجزای فیزیکی و اقتصادی نا گشودنی در هم بافته شده ونمایان میشود.

 

4-برنامه ریزی در سطح زیر منطقه ای:شاید دشوارترین                                                 

سطح برای  تعریف است. چیزی مانند (پیوند)در رابطه با بخشی از یک منطقه ی بزرگتر است و اگرچه ممکن است به خوبی تعریف شدنی نباشد اما از نظر عملی منطق مشخصی دارد.

در انگلستان زیر منطقه ای ممکن است مرزهای اقتدار محلی را در هم پوشی قرار دهد که بیشتر، در ارتباط با مشکلات ویژه ای ، تعریف میشود

تا اینکه در رابطه با مرزهای  اداری باشد یک ناحیه محلی با ساختاری ویژه، مشکلات و توان مندی  ویژه خود را دارد.

در این سطح،بیشتر تاکید بر اجزای فیزیکی است و زیر منطقه می تواند به عنوان بالاترین سطحی در نظر گرفته شود که در آن، اجزای فیزیکی،اجزای اساسی طرح هستند. البته همه این سطوح ممکن است در نقطه زمانی مشخصی، در یک کشور وجود نداشته باشد.

در برخی از کشورهای کوچک،سطوح ملی و منطقه ای ممکن است با هم ،در این سطح، ادغام شوند. در دیگر کشور ممکن است تمایز اندکی بین سطوح منطقه ای و زیر مطقه ای، وجود داشته باشد.

 

þزمینه های خاص فعالیت برنامه ریزی:

یک جامعه، با کاربرد برنامه ریزي، ممکن است به چه چیزی دسترسی پیدا کند؟

در یک جامعه ای در حا ل رشد،برنامه ریزی ممکن است با شکل دهی الگوی رشد،به منظور دسترسی به الگویی دلپسند و جذاب برای کاربری زمین،سر و کار داشته باشند. این نکته، به معنای جلوگیری از الگوی توسعه متراکم یا بیش از حد پراکند، و توسعه ی جز به جز است"

یعنی تشویق  الگوی توسعه ای که دسترسی به امکانات سرگرمی،فرهنگی،مدرسه،جایگاه خرید، و فروش و دیگر تسهیلات را برای ساکنان فراهم می آورد.

این کار؛ یعنی جدا کردن کاربری ناسازگار زمین و فعالیت ها،برای نمونه،فعالیت های بازرگانی با تراکم بالا از واحد های مسکونی است.

در جامعه نوین برنامه ریزی شده ،این کار ممکن است به معنای فراهم  آوردن سیستمی از جاده ها باشد"به گونه ای که ترافیک عابر پیاده  و دوچرخه،از ترافیک خودرو جدا شده باشد.

همچنین،برنامه ریزان جامعه،جایگاه تسهیلات همگانی،مانند مدرسه ها و مراکز خدمات  اجتماعی تقویت الگوی توسعه ی مطلوب لازم  است را نیز مورد نظر خواند داشت.

اگر جامعه،توسعه صنعتی و یا تجاری را پیش بینی کرده و آن را برگیزند، برنامه ریزان آن جامعه با فراهم آوردن بلوک هایی از زمین  در جای مناسب و نیز خدمات رسانی  به این زمین ها از راه جاده ها،آب و تسهیلات فاضلاب کافی،سر و کار دارند.

در جامعه کهن تری که در حال رشد نیست و رشد نیز پیش بینی نمی شود،برنامه ریزان ممکن است با نگهداری و یا بهبود وضع موجود ،سر و کار داشته باشند.

بنابراین برنامه ریزی ممکن است با پرسش هایی  مانند هزینه های واحد مسکونی،به ویژه چگونگی فراهم سازی واحد مسکونی،برای ساکنان کم در امد تر جامعه،سر و کار داشته باشند.

برنامه ریزان در بسیاری از جوامع کهن تر،بیشتر تلاش خود را به  نگهداری از

ساختمان های تاریخی و دیگر آثار برجسته،اختصاص میدهند. اگر جامعه با سلامت ناحیه ی مرکزی شهر خود سر و کار داشته باشد،همانگونه که اغلب چنین است،برنامه ریزان ممکن است در بهبود وضعیت خیابان ها و یا دیگر تغییراتی مشارکت داشته باشند که برای یاری رسانی به موسسه های تجاری مرکز شهر،طراحی شده،تا با تاسیسات ایجاد شده در بخش های بیرونی شهر،رقابت موفق داشته باشند.

در جامعه ای که که با مشکل جدی بیکاری روبه روست،توسعه اقتصادی  ممکن است  وظیفه اصلی برنامه ریزان باشد.بیشتر تلاش برنامه ریزان ممکن است به ایجاد شرایطی اختصاص داده شود که صنایع موجود را به ماندن و گسترش یافتن تشویق کند،تا شرکت های جدیدی  در جامعه،تاسیس شوند.

در سال های اخیر،تلاش های برنامه ریزی،بر موضوع های محیطی تاکید داشته است:از قبیل اینکه چگونه باید توسعه را جهت دهی  و اداره کرد تا آسیب های  وارد بر محیط،به کمترین میزان ممکن برسد. برای نمونه "برنامه ریز با ارزیابی  شایستگی های نسبی  و هزینه های مالی  دفن زباله ،در مقایسه با سوزاندن  آنها برای مواد  زائد جامد و در مرحله بعد ،گزینش بهترین مکان،سر و کار داشته باشد.

برنامه ریزانی که از سوی  سازمان های  برنامه ریزان منطقه ای ،به کار گرفته میشوند، ممکن  است با بهبود شبکه جاده ها در سطح منطقه ، با بدست آوردن یا توسعه زمین  برای پارک منطقه ای و سیستم فضایی  سبز و یا بهبود سیستم  دفع زباله یا فاضلاب منطقه  و سیستم آب ، سر و کار داشته باشد.

همچنین از دیگر فعالیت های آنان کوشش در راستای ایجاد هماهنگی بین تلاش های  برنامه ریزی در شهرداری های گوناگون،به این منظور استکه از سرما یه گذاریهای دو چندان،برای ایجاد تسهیلات،جلوگیری شود.

(برای نمونه،ممکن است جامعه Aفعالیت های دفع زباله خود رادر نقطه ای قرار دهد که

واحدهای مسکونی جامعهB را آزار دهد ).

 

þ برنامه ریزان چه کسانی هستند:

برنامه ریزان، پیشینه های  تخصصی گوناگونی دارند. رایج ترین پیشینه تحصیلی آنان ، آموزش رسمی در برنامه ریزی با درجه کارشناسی ارشد است.

اما این رشته ، به ویژه در موسسه های بزرگتر و شرکت های مشاوره ،کسانی را با بسیاری از پیشینه های دیگر،جذب می کند.

موسسه هایی که اندازه و گستردگی آنها موجب فعالیت پژوهشی جداگانه ای می شود، گرایش به کارگیری افرادی با آموزش در زمینه اقتصاد یا آمار دارند.

موسسه هایی که برنامه ریزی حمل و نقل را انجام می دهند،به سوی به کارگیری افرادی با آموزش در زمینه مهندسی  شهر سازی و به ویژه مهندسی حمل و نقل ،گرایش دارند.

موسسه های بزرگی که به بیشتر با داده های بسیاری سر و کار دارند، به داشتن افرادی با پیشینه برنامه ریزی و داده پردازی گرایش دارند. موسسه هایی که به میزان شایان توجهی برنامه ریزی محیطی را انجام می دهند ،علاقه مند به کارگیری  افرادی در زمینه زیست سناسی ،علوم محیطی و سنجش از راه دور هستند.

برنامه ریزی ، به گونه ای اجتناب ناپذیر، در بردارنده نقشه کشی و سازمان دهی داده ها در رابطه با مکان است. به گونه ای که تعداد مشخصی از جغرافی دانان و نقشه برداران ،راه خود را در این رشته می یابند. برنامه ریزی ، بسیاری از موضوع های حقوقی ، به ویژه توجه به نحوه استفاده از زمین و عوامل محیطی را در بر میگیرد.

بنابراین ، بسیاری از وکلا و افرادی با آموزش مشترک در زمینه حقوق و برنامه ریزی ، وارد این رشته شده اند.در حقیقت ، چندین دانشگاه ،برنامه های مشترکی برای مدرک برنامه ریزی و حقوق دارند. بیشتر برنامه ریزان ، از سوی دولت، به کار گرفته میشوند.

تعدا بیشتری از این گروه ، به وسیله سازمانه ای دولتی  محلی در شهرها ، شهرستان ها ، بخش ها و دیگر تقسیم بندی های کشوری به کار گرفته میشوند. شمار کمتری ، از سوی واحد های ایالتی ،سازمانهای بین دولتی مانند شوراهای دولتی و از سوی مسولان واحدهای گوناگون و موسسه هایی با هدف های مختلف استخدام میشوند. 

برخی از برنامه ریزان نیز از سوی دولت فدرال ، استخدام میشوند" به ویژه در بخش هایی همچون مسکن و توسعه شهری که تامین بودجه و تنظیم فعالیت های مربوط به برنامه ریزی دولتهای محلی را برعهده دارند،بیشتر برنامه ریزانی که از سوی دولت استخدام میشوند، کارمندان دولتی شهری هستند،اما شمار ویژه ای از آنان برگزیدگان سیاسی هستند که بیرون از فرایند خدمات شهری ،گزینش شده اند. با گذشت سالها،بسیاری از برنامه ریزان ، راه خود را به خدمات شهرداری ،باز کردند. جایی که نمای بزرگ آن ، نشان دهنده مفید بودن برنامه ریزی است.

گروه کمی از برنامه ریزان،در بخش خصوصی اقتصاد ، بکار گرفته میشوند  بسیاری از آنان برای مشاوران برنامه ریزی، کار می کنند که در این وضعیت ،خدماتی را به دولت و مشتریان خصوصی ارائه میدهند .تعداد مشخصی از برنامه ریزان، به طور مستقیم ،از سوی سازمان های خصوصی ،مانند توسعه دهندگان زمین  و شرکتهایی با املاک شایان توجه ، بکار گرفته میشوند .برخی از برنامه ریزان ،برای گروههای خاصی از اجتماع کار میکنند که به مهارتهای برنامه ریز ، برای ارائه کار خود در مجامع همگانی نیاز دارند .

اینان ممکن است گروههای محله ای یا اجتماعی ،سازمان های محیطی و گروههای شهری مختلف باشند.

 

þگسترش شهری و مسئله تراکم شهری:

گسترش های سریع و پراکنده شهری و در پی آن اتخاذ سیاستها و راهکاریها افزایش تراکم ، منجر به ورود و توسعه اصطلاحات جدیدی به فرهنگ شهرسازی نیز شده است.برای مثال می توان به اصطلاحاتی نظیر urban sprawl (گستردگی و پراکندگی شهری)،spread city (شهر پراکنده)،urban consolidation (متراکم سازی شهر)،compact city (شهر فشرده) وbuildings high rise (ساختمان های بلند مرتبه)اشاره کرد.

مسئله رشد سریع و گسترش افقی شهرها  در کشور ما شاید حادتر از بسیاری کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه باشد. این مسئله در دوران پس از انقلاب اسلامی پیچیده تر گردیده است. دلایل  و عوامل عمده این پدیده در شهرهای ایران را می توان در قالب موارد ذیل دسته بندی کرد.

Eفقدان مبانی آمایش سرزمین در ایران ، نظام شهری کشور را نابسامان نموده است. نرخ رشد جمعیت شهری ، سلسله مراتب شهری و تعداد شهرها تابع معیار برنامه ریزی شده ای نبوده و جایگاه و ظرفیت شهرهای کشور در توسعه اقتصادی و اجتماعی مملکت تبیین نشده است.

Eرشد جمعیت شهر نشین کشور در دهه های اخیر روند صعودی داشته است. این در حالی است که رشدکلی جمعیت کشور نیز ارقام بسیار بالایی را در مقیاس جهانی داشته است. نیاز مسکن حاصل از این روند موجبات گسترش کالبدی شهرها را فراهم آورده است.

E قوانین زمین شهری در دوران پس از انقلاب اسلامی شاید یکی از موثرترین عوامل در جهت گسترش کالبدی شهرها بوده است تملک و واگذاری زمین در مقیاس کلان  و تولید مسکن در مقیاس وسیع ، به ویژه در دهه اول انقلاب قابل تامل است گواه این مسئله را باید در نسبت تولید مسکن و رشد جمعیت در دهه های 65-1355 ذکر کرد. در حالی که رشد جمعیت در کشور 9/3درصد بوده ، تولید مسکن به 3/4 درصد رسیده است.

E در قالب مورد فوق ،سیاستهای واگذاری و آماده سازی زمین نیز مزید بر جریان گسترش کالبدی شهرها گردیده است. طرح های واگذاری زمین در اوایل انقلاب و نیز طرحهای اولیه آماده سازی زمین دردهه 1360،عمدتا از نوع طرح های شهری با تراکم  کم بوده اند و یا اینکه تراکم جمعیتی شهر موجود را بسیار تقلیل داده اند.

 

þتنوع شهری و جایگاه تراکم:

باید به یاد داشت که شهرهای مختلف دارای ویژگی های ، نقش و عملکردهای مختلف بوده و موضوع تراکم در شهرهای مختلف دارای وجوه مختلف است. حتی ، مناطق و محلات مختلف یک شهر نیز دارای خصوصیات متفاوتی است که عوامل موثر در تعیین تراکم در آنها متفاوت است. موازات نقش و عملکرد متفاوت شهرهای مختلف ،فرایند برنامه ریزی و طراحی شهری آنها نیز تحت تاثیر شرایط مختلف قرار گرفته و مسائل تراکم نیز متنوع میگردد.

علاوه بر متفاوت بودن مسائل و ابعاد تراکم در شهرهای مختلف ، مناطق و محلات مختلف یک شهر نیز طیفی از ویژگی های متفاوت را در بر دارد.

محلات و بلوک های مرکزی ،میانی و حاشیه ای  شهرها دارای ویژگیهای اقتصادی،اجتماعی ، زیست محیطی متفاوتند که بر فرایند نحوه تعیین تراکم موثر واقع میشوند. برای مثال ، زمین محلات مرکزی شهرها دارای ارزش اقتصادی و تجاری بوده و به تبع آن تراکم شهرهای بالایی  را از نظر اقتصادی توزیع توجیه میکند. در مقابل مناطق و محلات حاشیه ای عمدتا دارای توجیه تراکم پایین تری هستند.  که برای تدقیق  و تحلیل این تنوع ،8شهر کشور را مورد بررسی قرار میگیرند:

1-شیراز:یکی از کلان شهرهای ایران با ابعلد اقتصادی،اجتماعی و کالبدی متنوع،مرکز استان ، اقلیم و معتدل و نیز دارای طرح های جامع ، طرح های  متعدد آماده سازی زمین، طرح بافت قدیم و دارای شهر جدید .

2-همدان:شهر بزرگ با پیشینه تاریخی ،اقلیم سرد  و دارای طرح های متنوع شهری ،از جمله در طرح جامع ،طرح های متعدد آماده سازی زمین  و طرح بافت قدیم.

3-یزد:شهر تاریخی  با اندازه متوسط و نقش میانی،اقلیم گرم و خشک ، دارای دو طرح جامع، طرح های متعدد آماده سازی زمین و طرح های بافت قدیم.

4-سمنان: شهر متوسط ،فرهنگی-تاریخی،مرکز استان،اقلیم گرم و خشک ،دارای طرح های جامع،آماده سازی زمین و بافت قدیم .

5-اراک:شهر متوسط ، شهر صنعتی ،اقلیم سرد مرکز استان،طرح های آماده سازی زمین و بافت قدیم  و نیز دارای شهر جدید.

6-شهرکرد: شهر کوچک ،مرکز استان،اقلیم سرد ،با گسترش ها و توسعه های چشم گیر درسالهای اخیر و طرح های آماده سازی بزرگ.

7 بجنورد:شهر کوچک تا متوسط با اقلیم سرد ،دارای دو طرح جامع،طرح آماده سازی زمین و طرح بافت قدیم مسائل محلی شهرسازی.

8-شهر جدید مجلسی:یکی از شهرهای جدید ایران که در دهه اخیر مکان یابی، برنامه ریزی طراحی و اجرا شده است.در قالب طرح منطقه شهری اصفهان ، سه شهر جدید پیشبینی شده اند که شهر جدید مجلسی تنها شهری است که تز ابتدا به منظور احداث شهرجدید مکان یابی شده و به اجرا درآمد.(دو شهر جدید دیگر در شامل بهارستان و فولاد شهر دارای سابقه قبلی برنامه ریزی ،طراحی و اجرا بوده اند)  

 

þانواع تراکم متداول در حوزه برنامه ریزی و طراحی شهری:

 

تراکم جمعیتی:به معنای جمعیت در واحد سطح و معمولا(نفر در هکتار)است.تراکم جمعیتی را می توان در هرقلمرویی اندازه گیری کرد،نظیر تراکم جمعیتی کشور، تراکم جمیت شهری، تراکم جمعیتی  یک محله. به طور معمول این شاخص را در قلمرو شهر یا مناطق درون شهری(تراکم ناخالص مسکونی )می گویند.

 

                                                                          جمعیت

    تراکم جمعیت یا تراکم ناخالص مسکونی=    ...............................................         

                                                              مساحت جغرافیایی(کشور،شهر،محله)

 

 

تراکم مسکونی:تراکم کلی مسکونی  یک ابزار اندازه گیری است  که برای سنجش در مقیاس کلی یک شهر استفاده میشود. تراکم کلی مسکونی  حاصل تقسیم کل جمعیت شهر بر سطح ساخته شده آن است.که سطح مورد محاسبه شامل کلیه اراضی  یا کاربریهای مختلف (از جمله کاربری صنعتی،فضاهای باز،مدارس، و ...)می باشد،لیکن در محاسبات سطوح اراضی ساخته نشده و کشاورزی لحاظ نمی گردد.

 

                                                                         تعداد واحد مسکونی

                            تراکم کلی مسکونی=    ......................................................

                                                                 مساحت جغرافیایی(کشور،شهر،محله) 

 

 

تراکم ناخالص مسکونی:تراکم ناخا لص مسکونی یک ابزار اندازه گیری است که معمولا برای سنجش در مقیاس کلی یک محله یا ناحیه مسکونی به کار می رود. در این تعریف،تراکم ناخالص مسکونی حاصل تقسیم جمعیت ناحیه مورد نظر بر میزان سطح آن ناحیه است. در محاسبه سطح ناحیه در این نوع از تراکم ،کلیه اراضی اشغال شده توسط واحد های مسکونی،پارک محله ای،راهها،مغازه های خرید روزمره محلی،مدارس ابتدایی  و بیشتر فضاهای باز منظور میگردند. شایان ذکر است که در محاسبه سطح ناحیه ،به غیر از موارد ذکر شده فوق ،سطح اراضی مربوط به فعالیت های دیگر شهری همچون اراضی صنعتی ،دبیرستان ها ،پارک های مقیاس شهری  و مراکز تجاری-اداری شهری منظور نمی گردد.

 

                                                                             جمعیت

              تراکم ناخالص مسکونی=.......................................................................

                                         مساحت شهر منهای فضاهای باز و کاربری های غیر مسکونی

 

تراکم خالص مسکونی: تراکم خاص مسکونی :نوعی ابزار اندازه گیری است که معمولا جهت سنجش در مقیاس پروژه های خاص مسکونی به کار رفته و از جمله شاخص های اصلی در بررسی و کنترل طرح های پیشنهادی است.بنابه تعریف،تراکم خالص مسکونی حاصل تقسیم جمعیت (و یا تعداد واحد مسکونی) برسطح مورد اشغال پروژه می باشد.

سطح مزبور شامل سطح واحدهای مسکونی و فضاهای وابسته (نظیر فضای بازی کودکان و پراکینگ میهمان) و نیمی از عرض خیابان های محیطی بلوک مزبور (حداکثر تا 6کیلومتر)میگردد. لیکن در سطح مزبور ، سطوح مربوط به مغازه های خرید روزمره محلی ، مدارس ابتدایی و بیشتر فضاهای باز (در تراکم ناخالص مسکونی لحاظ می گردد) و همچین هر گونه کاربری و ساخت و ساز دیگر،در نظر گرفته نمی شود.

این شاخص، فشردگی جمعیت را در فضاهای با کاربری سکونتی اندازه گیری میکند.

 

 

تراکم ساختمانی: در ادبیات شهرسازی متداول کشور،نسبت بین سطح زیر بنای ساختمان به مساحت قطعه زمین را (تراکم ساختمانی)می گویند.

 

 

                                                     مساحت کل زیربنای ساختمان(در تمام طبقات)

                          تراکم ساختمانی=....................................................................   

                                                                        مساحت قطعه زمین

 

دو مفهوم دیگر با تراکم ساختمانی مرتبط اند که شدت استفاده از زمین، وبه گونه ای فشردگی جمعیت ساکن در سطح را می نماینند و شامل ضریب اشغال و نسبت فضای باز می شوند 

 

                                                        مساحت همکف

                                   ضریب اشغال=.... .......................................

                                                              مساحت قطعه زمین

 

 

 

                                                           مساحت قطعه زمین-مساحت همکف

                                    نسبت فضای باز=....................................................

                                                                         مساحت قطعه زمین

 

تراکم سکونتی یا تراکم در مسکن: در ادبیات اقتصاد مسکن ،تراکم را باشاخص های می سنجند که تعداد خانورا یا جمعیت در مسکن  یا در اتاق را نشان میدهند:

 

                                                                         شمار خانوار

                                    تراکم خانوار در مسکن=..............................

                                                                            شمار مسکن

 

                                                                               جمعیت

                     تراکم در مسکن یا در اتاق=........................................................

                                                               تعداد کل مساکن یا تعداد کل اتاق ها 

 

 

سرانه: در طرح های توسعه شهری ،سرانه کاربری های مختلف،نقطه آغازین تحلیل وضعیت کالبدی موجود شهر و نیز شاخص اصلی تخصیص فضاهای لازم برای توسعه آتی شهر است که نسبت جمعیت به مساحت فضای ویژه هر کاربری است.

 

                                                                      جمعیت

                                               سرانه= .............................................

                                                               مساحت فضای ویژه هر کاربری

 

 

þمفاهیم مرتیط با تراکم:

 

«سطح زمین»(A)land area

 

در محاسباتlul «سطح زمین» عبارت است از مجموع سطح زمین با کاربری مسکونی ،بعلاوه نیمی  از سطح معبر یا خیابان  محیطی آن چنانچه زمین مورد نظر شیبی بیش از 10درصد  داشته باشد بابت قسمتهایی از زمین که شیب بیش از 20درصد داشته باشند مقداری از سطح زمین کاسته میشود:

مثال:چنانچه زمین  با شیب بیش از 10 درصد بوده و قسمتی از آن نیز دارای شیب بیش از 20 درصد باشد:

 

Ÿسطح کل زمین                                                                  45000متر مربع

Ÿسطح قسمت های با شیب میانگین 30درصد                              26250 متر مربع

Ÿسطح زمین قابل کارکرد در محاسبات lul                                                                           

 

                                                                     37125=(30%×26250)-45000 

 

سطح اشغال زمین:

 

منظور از سطح اشغال ساختمان سطح کل زمینی است  که توسط ساختمان های مسکونی پوشیده شده است .

سطح سکوهای ورودی ، پله ها، و تراس ها، در محاسبه اشغال ساختمان منظور نمی شوند.

 

þتراکم زیاد  و تراکم کم: نکات مثبت و منفی

 

"تراکم زیاد" و نکات منفی آن

تراکم زیاد جمعیتی مدت های طولانی  به دلیل ارتباط  آن با رفتارهای ضد اجتماعی ،نظیر بزهکاری ،انحراف ، بهداشت نامناسب و غیره مورد نکوهش بوده است. در دهه 1960 تعداد زیادی از مطالعات رابطه بین ازدحام جمعیت و رفتارهای ضد اجتماعی  در میان موش ها را نشان داده و پژوهشگران  تلاش کردند که صحت این مسئله را در مورد رفتار انسان  نیز مورد بررسی و تعمیم قرار دهند .

به طور کلی ، مهمترین شاخصی که ازدحام جمعیت را به مسئله عصبی و بیماریهای روانی در انسان مربوط می سازد ، شاخص «تعداد افراد در هر اتاق» بوده  و شاخص های «تعداد خانوار بر واحد مسکونی »، یا «تعداد خانوار بر هکتار» نسبتا شاخص های بی اهمیتی می باشند. مع هذا ، سیاست های مسکن در بعد از جنگ جهانی  دوم در اروپا معمولا بر اساس همین شاخص های تراکم خانوار بنا شده است. وجود نواحی پرتراکم با میزان مسائل اجتماعی کم ،به طور مثال در قسمت هایی از هنگ کنگ  و بستن ، و وجود نواحی کم تراکم با میزان مسائل اجتماعی  زیاد، نظیر برخی محلات حومه ای واقع در غرب شهر سیدنی در استرالیا نشان میدهد که احتمالا علل اصلی معضلات میباید ترکیبی از عوامل اجتماعی و اقتصادی نظیر میزان درامد و تحصیلات کم  و انزوای اجتماعی و نه صرف مسئله تراکم می باشد .بر پایه تحقیقات «الیس کلمن» در مورد پروژه ای در  شهر لندن  با وجود اینکه در بازسازی محل مزبور تراکم کمتری نسبت به وضعیت  پرتراکم اولیه آن پیش بینی شده بود،آمار میزان جرایم و حریق های عمومی در خانه ها افزایش یافته بود .

در بسیاری از کشورهای در حال توسعه ،ترس عمده از محلات دارای تراکم  زیاد ناشی از ازدحام  جمعیت و خطر شیوع سریع بیماریها می باشد . لیکن تراکم زیاد الزاما به مفهوم و معادل ازدحام نیست ،زیرا تفاوت بسیار زیادی بین زندگی در ساختمانها ی بلند مرتبه با تعداد نفر در اتاق کم ، و زندگی در توسعه های خود روی کوتاه مرتبه و با تعداد  نفر در اتاق زیاد ،می باشد.

از دیگر عوامل محتمل و پیچیده کننده مسئله ،تفاوت های فرهنگی افراد است که به منزله عامل مشروط کننده نگرش آنها نسبت به موضوع فشردگی و ازدحام بیش از حد می باشد

«ادوارد هال»معتقد است افراد دارای فرهنگ های متفاوت از نظر نیاز به مراودات اجتماعی مختلف می باشند. در فرهنگ هایی که میزان مراودات اجتماعی را در خود می پذیرند ،نسبت به فرهنگ های دیگر،تراکم های بالاتر را ترجیح میدهند. این مسئله احتمالا به همراه تمهیدات کالبدی شدیدتری برای رعایت اشراف و مصون ماندن از دید غریبه ها خواهد بود . عوامل مداخله کننده بسیاری از قبیل سازمان اجتماعی و طبقه در الگوی مراودات اجتماعی تاثیر می گذارند. بنابر این چنین یافته هایی را نمی بایست حقایق کلی و جهان شمول تلقی نمود،بلکه صرفا نشانه هایی هستند که به  متفاوت بودن خواست جوامع گوناگون در ارتباط با سبک و تراکم محل سکونتشان  اشاره می کند با توجه به کثرت عوامل دخیل در تراکم شهری نباید به سمت «جبریت محیطی»سوق پیدا کند. مع هذا به عنوان یک قاعده کلی حداقل در مورد

 تراکم های  «بسیار»زیاد عقیده بر این است که «تراکم بسیار زیاد پیش از اینکه مسئله را حل کند ، مسئله جدیدی می آفریند».

"تراکم زیاد و نکات مثبت آن"

هنوز تراکم زیاد جمعیت شهری توسط بسیاری از سیاستگزاران و متخصصان توسعه و عمران شهری به عنوان موجد خلاقیت تلقی می شود . در حالی که نواحی پر تراکم مرکز شهرها پر تپش و با طراوت هستند، محلات حومه ای شهر یکنواخت و ملال آورند. در محلات کم تراکم پیرامون شهر، زندگی جکعی مردم کم رنگ تر است. محلات مراکز شهر تراکم و تنوع را عرضه میدارند، تلفیق کارامد و کم هزینه ای را از نظر زمان و انرژی برای

 فعالیت های اقتصای –اجتماعی فراهم می آورند ، و امکان مرمت و حفظ میراث غنی معماری به جا مانده از گذشته را میسرمی سازند. حتی «پائولوسری» که یک معمار-اکولوژیست-فیلسوف می باشد ، به صورت جزم گرایانه ای می گوید:«زندگی جایی حضور دارد که جمعیت زیادی باشد و مرگ هنگامی فرا می رسد که سیستم خلوت باشد».

استدلال های محیطی ارائه شده در جانبداری از نواحی مسکونی با تراکم زیاد مکررا بر این تکیه می نمایند که راه حل مزبور نسبت به توسعه های بی رویه کم تراکم از نظر میزان مصارف خانگی انرژی  برای گرمایش ،برق،و آب بازدهی بیشتری دارد. ضمنا

 صرفه جویی های مقیاسی  منجر به کاهش هزینه  زیر ساختارها شده و احتمتل نیل به آستانه جمعیتی لازم برای توجیه استفاده از شکل های حمل و نقل همگانی نظیر مترو زیر زمینی،و راه آهن سبک را فراهم می آورد.

بعلاوه ، توسعه های شهری با تراکم زیاد  موجب صرفه جویی در روشنایی خیابانها و کاهش نیاز به آمد و شد ، مخصوصا در شهرهایی میشود که به گونه ای طراحی شده اند که مردم می توانند پیاده یا با دوچرخه به محل کار و یا سرویس های دیگر نظیر مدرسه و مغازه بروند .

جنبه مثبت دیگر تراکم زیاد ، مطلوبیت مرکز واحد همسایگی و محلات می باشد که به واسطه تجمع بالای  جمعیت می تواند دارای خدمات بهداشی ،مدارس،مغازه و غیره باشد. مخالفان تراکم زیاد ممکن است بیشتر ادعاهای فوق را مورد اشکال قرار دهند. شاید مهمترین برهان در جانبداری از نواحی مسکونی پر تراکم ناشی از عکس العمل قوی در مقابل مسائل ملموس زندگی در نواحی کم تراکم می باشد.

تراکم کم و نکات منفی آن    

توسعه های شهری بی رویه کم تراکم  در حومه های شهرهای ایالات متحده و استارالیا اغلب به منزله بدترین نوع ساختار شهری ارزیابی شده اند. بنا به عقیده برخی صاحب نظران ،این فرم از حومه نشینی منجر به ظهور نوعی سبک زندگی شده که مانع شکل گیری احساس تعلق به یک جامعه واحد محلی در ساکنان مجتمع های زیستی می گردد. محلات حومه ای کم تراکم

مکانهای ارزیابی شده اند که از نظر اجتماعی خنثی هستند و به واسطه فقدان تنوع اجتماعی و اقتصادی در آنها به زندگی یکنواخت و ملال آور ساکنان منجر شده است.

در چارچوب مباحثات توسعه پایدار شهری  ،حامیان الگوی توسعه مسکونی با تراکم های بالاتر اغلب نگرانی خود را از آثار و تبعات محیطی توسعه های هرز و بی رویه شهری کم تراکم وجه مشخصه توسعه شهری در کشورهای مغرب زمین و بویژه در امریکا و استرالیا چنین طبقه بندی و گزارش شده است.

Ÿمصرف قطعات وسیعی از زمین های زراعی مرغوب جهت احداث مسکن و راه

Ÿافزودن سطح ساخته شده اراضی و در نتیجه افزایش جریان سطحی آب،بنزین و دیگر ضایعات

Ÿآلوده نمودن سیلاب ها در مقیاس  با نواحی پرتراکم

Ÿافزایش مصرف انرژی و ایجاد آلودگی به واسطه  کاهش استفاده از وسائل حمل و نقل همگانی ،پیاده روی و دوچرخه سواری،

Ÿافزایش مصرف انرژی در واحد های مسکونی باز و تک خانواری به واسطه کیفیت ضعیف حرارتی آنها در مقایسه با فرم های فشرده تر از مسکن.

Ÿسرانه مصرف بنزین بیشتر و در نتیجه ایجاد گازهای آلوده کننده بیشتر توسط اتومبیل ها،

Ÿنرخ پایین بازیافت زباله ها به واسطه هزینه نسبتا زیاد گرد آوری زباله ها از سطح وسیع محلات.

توسعه های هرز و کم تراکم افزایش حمل و نقل جاده ای ، به ویژه توسط اتومبیل های شخصی ممکن و تسهیل گردیده است. دربرخی کشورها ، به میزان متفاوتی این توسعه های حومه ای بی رویه از یارانه های دولتی در ارتباط با تامین زیر ساختارها و در نتیجه ارزان درامدن آنها استفاده کردند. در یکی از پژوهشهای بسیار معروف در سال 1989 «نیومن» و «کن ورش»مطالعه ای تطبیقی از شهرها برحسب میزان «مصرف بنزین »و «تراکم» آنها انجام داده اند.

براساس تحقیق مزبور،رابطه واضحی بین نواحی شهری کم تراکم و سرانه مصرف بنزین اثبات شده است. این حقیقت سبب گردیده پزوهش گران مزبور چنین استنتاج نمایند که : «لازم است توسعه نواحی مسکونی پرتراکم از طریق اعمال سیاست هایی برای  زنده سازی نواحی مرکزی شهرها ، محدو ساختن استفاده از اتومبیل شخصی و فراهم نمودن حمل و نقل همگانی بهتر تشویق گردد.»

مع هذا در تحقیقی دیگر ،«گوردون» و «ریچارد سون»در سال 1990 در علیه یافته ها و پیشنهاد های «نیومن و کون ورثی»به دلیل ضعف آنها در پرداختن به تفاوت های سبک زندگی در مقیاس ملی ، فقدان تاکید بر ابزارهای لازم و سیاست گزاری قیمت هایی اقتصادی استدلالهایی را ارائه نمو ده و در مورد تو جیه پذیر بودن اقتصادی ایجاد زیر ساخت حمل و نقل همگانی در توسعه های پر تراکم نیز ابزار تردید می کنند.

در یک یک کار مطالعاتی تکمیلی توسط «نیوتن» و «کن ورثی»گروهی از شهرها ار سراسر جهان در 5 طبقه تقسیم بندی شده اند (از توسعه های هرز و بی رویه نظیر شهر های سبک آمریکایی با وابستگی شدید به اتومبیل شخصی تا شهرهای متراکم تر با وابستگی کم به اتومبیل شخصی ).

در تحقیق مزبور مجددا یک رابطه همبستگی بسیار قوی بین رفتار ملایم تر با محیط در شهرهای پرتراکم و مصرف شدید در سوخت و اراضی اختصاص داده شده به پارکینگ و غیره در شهرهای با توسعه هرز و کم تراکم اثبات گردید.

چنین یافته هایی موید «سیاست های تحکیم شهری» است ، زیرا با اعمال سیاستهای مزبور افراد و مشاغل بیشتری را می توان در نواحی با تراک بیشتر وبا کاربری مختلط گرد هم آورد. با وجود این ، تراکم کم مناطق مسکونی می تواند یگانه مسبب مصرف بی بند و بار انرژی  گردد.

«فرم شهر» و «نحوه جدا سازی فعالیت های عملکردی » در شهر های بسیار بزرگ نیز از عواملی می باشد که موجب افزایش نیاز به سفرهای بیشتر و طولانی تر با اتومبیل می گردند.

تراکم کم و نکات مثبت آن:

استدلال مخالفان توسعه حومه های  کم تراکم معمولا بر این پایه است که چنین تویعه هایی از نظر اجتماعی خنثی و منفعلانه هستند، هزینه جبران آسیب های محیطی  و هزینه تامین زیر ساخت ها برای آنهاا سنگین است. اما برخی پژوهشگران نظیر «استرتون»ضمن تایید بعضی از ایرادات در مورد کلیشه محلات حومه ای معتقدند،که اساسا در مورد انتقاد از محلات کم تراکم حومه ای ساده اندیشی بسیار زیادی صورت گرفته است .او می گوید محلات حومه ای  دارای رشد ارگانیک درونی و خاص خودشان هستند. که طی زمان صورت می پذیرد. و در مقابل بسیاری از مردم که در محلات درونی شهرها ، یا در روستاها، زندگی بسیار خسته کننده دارند. در واقع ، برخی افرد قادرند که خود را به شکل خلاقانه تری از طریق زندگی و عرصه خصوصی ای  که در خانه ای باغچه دار حومه شهر می  گذرد بیان کنند. بنابراین محلات حومه ای کم تراکم به خودی خود پدیده های بدی نیستند. هخمچنین«استرتون»استدلال می کند که بر خلاف نظر منتقدان ، محلات حومه ای وضعیت نا مناسبی را برای زندگی از دیر زمان فرام نمی آورد.برعکس،پژوهش ها نشان میدهد که بیشتر زنان زندگی در خانه های باغچه دار حومه شهر را نسبت به مکان های دیگر ترجیح میدهند. ممکن است زندگی در نواحی پر جمعیت و متراکم مرکزی شهرها برای برخی افراد در برخی از دوره های سنی ترجیح داده شود. و ممکن است با افزایش تعداد خانوار های تک نفره ، یا دونفره چنین روندی ادامه یابد، لیکن به این معنی نیست که زندگی در محلات متراکم درون شهری به ضرورت برای همه افراد ترجیح داشته باشد.

«استرتون»همچنین این استدلال را «که زندگی شهری پر تراکم به این واسطه  ترجیح  داده می شود که امکان مراودات اجتماعی بیشتری را فراهم می آورد»به مسخره می گیرد و به نتایج پژوهش«اپلیارد»ارجاع می دهد که «محلات مسکونی چنانچه خوب طراحی شوند،می توانند به وقوع مراودات اجتماعی  اتفاقی کمک کرده و طی زمان موجب گسترش دوستی افراد به محله با یکدیگر شود».

با توجه به اینکه ممکن است افراد به هیجان و امکانات گذران اوقات فراغت واقع در محلات مرکزی شهری نیاز داشته باشد،«استرتون»می گوید برای استفاده از خدمات مزبور لازم نیست که در آنجا زندگی کنند.

شهرسازان سوئدی مقوله دست رسی و نزدیکی به مرکز شهر را چنان پر اهمیت یافته اند که تلاش کنند در  طرحهای ایستگاه راه آهن حتی المقدور در فاصله900 متری نواحی مسکونی تاممین شده و زمان سفر هیچ یک از ساکنان به مرکز شهر از 30 دقیقه تجاوز نکند.

اخیرا مسئله ایجاد تماس بیشتر بین مردم و دسترسی به تسهیلات شهری در سوئد مورد توجه خاص قرار گرفته و سیاست گزاران توسعه شهری ،توسعه های با تراکم بیشتر که در چارچوب  موجود ،یا به صورت شهرک های جداگانه با فاصله مناسب جهت آمد و شد پیشنهاد کردند.به طور خلاصه استرتون الگوی زندگی متعارف و کم تراکم و ایده آل را که خانوارهای استرالیایی که سکونت در قطعات زمین ربع جریبی (حدود1000متر مربع)می دانند ، تحسین می کند. زیرا معتقد است چنین الگوی سکونتی به تحکیم خانواده ها خدمت می کند.استدلال های استرتون در مقابل برهان های «جیکوبز»قرار دارد. که از زندگی در محلات پر تراکم درون شهری و بافت شهری ریز دانه و متشکل از خدمات ،مشاغل و مردم گوناگون حمایت می کند. جالب توجه این است که «استرتون»برخلاف مرسوم در برنامه ریزی محلات حومه شهری، از اعمال ضوابط شدید زونینگ طرفداری نمی کند. و تمایل دارد که در چار چوب محلات حومه ای ، به نوعی عدم تجانس از نظر ترکیب اجتماعی و سلیقه ها دست یابد. از نظر محیطی،نواحی مسکونی داری تراکم کم می تواند دارای چنین مزیت هایی باشد:

Ÿباغچه های وسیع میزان دما را در تابستان کاهش میدهد به همین دلیل در کشورهای گرمسیری اهمیت دارد

Ÿامکان بالقوه تولید برخی مواد غذایی خانوار از طریق کشاورزی محدود وجود دارد.

Ÿامکان جمع آوری و استفاده از آب باران بیشتر است

Ÿ ارتباط با طبیعت را ارتقا می بخشد.

Ÿفضای بیشتر جهت استفاده از انرژی خورشیدی (نصب پانل های خورشیدی)فراهم می باشد.